窦学宇与陕西康美实业集团有限公司、陕西康美实业集团房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书

二条的规定，依法确认合同为无效合同。本案中，康美房地产公司违反法律规定进行商品房销售，故而��致合同无效，其应承担主要责任。窦学宇在购房时对康美房地产公司预售商品房手续未尽审慎的注意义务，也具有一定的过错。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，现窦学宇要求康美房地产公司返还购房款161963元的诉讼请求，予以支持。因利息属于购房款之孳息，窦学宇请求康美房地产公司赔付收取购房款期间的利息损失，于法有据。但结合本案实际，利息以中国人民银行同期贷款利率计算，符合客观实际。窦学宇要求康美房地产公司按康美房地产公司与旬阳县水利局签订的《补充协议》约定，分别按年利率12％、20%承担利息。因康美房地产公司与旬阳县水利局签订的《职工经济适用房联建协议》，与窦学宇签订的《商品房买卖合同》及旬阳县水利局代表职工签订经济适用房《补充协议》均无效，无效的合同自始没有法律约束力，故该请求无法律依��，不予支持。窦学宇要求康美房地产公司承担购房款一倍的经济损失，未提供康美房地产公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的证据，亦未提供康美房地产公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者故意隐瞒所售房屋出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的相关证据，对窦学宇该诉讼请求不予支持。窦学宇要求康美房地产公司与康美公司共同返还购房款，因购房合同系窦学宇与康美房地产公司所签订，合同具有相对性，康美公司没有返还该笔购房款的义务。旬阳县康美房地产开发有限公司名称的变更属登记事项的变更，除当事人有特别约定外，变更后的公司对变更前的公司的债权债务仍应予以承继。本案中，旬阳县康美房地产开发有限公司变更为康美房地产公司，故变更后的康美房地产公司应对变更前旬阳县康美房地产开发有限公司的债务承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五

十六条、第五十

八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、

第九条，最

高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规

定，判决：一、窦学宇与康美房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、康美房地产公司于判决生效之日起十日内返还窦学宇购房款161963元及利息（利息从2012年10月22日起算至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回窦学宇其他诉讼请求。案件受理费元6158元，减半收取3079元，由康美房地产公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：��窦学宇提交的会议记录及旬阳县水利局的公函的真实性、合法性、关联性予以认定；对其提交的旬阳县水利局批复、收据、进账单、借据、租赁合同，因与本案无关联性，不予认定；对其提交的企业信息查询表的真实性予以认定，但不能证明康美公司、康美房地产公司是关联企业，对其提交该证据的证明目的不予认定。对康美公司、康美房地产公司提交的旬阳县水利局通知的真实性、合法性、关联性均予以认定。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，窦学宇与康美房地产公司签订的《商品房买卖合同》上商品房预售许可证一栏为空白。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、窦学宇与康美房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否无效；二、窦学宇要求按照《补充协议》的约定分段计算已付购房款的利��有何依据；三、窦学宇要求康美房地产公司承担一倍房款的惩罚性赔偿责任有何依据；四、康美公司是否应当承担连带责任。争议焦点一，本案中，康美房地产公司至今未取得商品房预售许可证明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，

其与窦学宇签订的《商品房买卖合同》应为无效。争议焦点二，《补充协议》是在康美房地产公司无法按照《商品房买卖合同》约定的日期交房的情况下，就有关补偿问题达成的协议。因《商品房买卖合同》无效，就该合同违约问题达成的《补充协议》亦无效。故窦学宇要求按照《补充协议》的约定分段计算已付购房款的利息无法律依据。争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（

一）项规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，窦学宇与康美房地产公司签订的《商品房买卖合同》上商品房预售许可证一栏为空白，即在签订合同中，康美房地产公司并未故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实。故窦学宇要求康美公司承担一倍房款的惩罚性赔偿责任无事实和法律依据。争议焦点四，康美公司和康美房地产公司是两个相互独立的法人主体，以其各自的财产承担相应的法律责任。窦学宇提供的证据不足以证明康美公司和康美房地产公司是关联公司，故其要求康美公司承担连带责任没有法律依据。综上，窦学宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款

第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6158元，由窦学宇负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周红梅审　判　员　　张　燕代理审判员　　邓丽芬二〇一七年九月十二日书　记　员　　杨锦龙 微信公众号“马克 数据网”