朱龙毅周世容与重庆国能投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

十二条关于办理合同登记备案的约定：1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方（甲乙双方）向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……⑵逾期超过30日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同第十

三条关于办理产权登记的约定：……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房房地产权证的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期在60日（含）之内，自约定向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金⑵逾期超过60日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告向被告付清房价款208687元。2016年6月7日，被告向原告交付了上述房屋。原告起诉要求被告支付逾期办理不动产权证书违约金。2017年6月26日，经本院主持调解，双方自愿达成协议，被告支付原告逾期办证违约金5196元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应于合同签订之日起10日内申请办理预购商品房合同登记备案，并取得登记受理单。本案中，双方于2016年6月7日签订商品房买卖合同，故被告至迟应于2016年6月17日申请办理预购商品房合同登记备案，并取得登记受理单。被告逾期未办理，已构成违约，其应当从2016年6月18日起按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。同时，按照合同约定，被告应于房屋实际交付使用之日起60日内，提出办理不动产权证书的申请，并取得登记受理单。本案中，被告于2016年6月7日将房屋实际交付原告，其至迟应于2016年8月6日申请办理不动产权证书，并取得登记受理单。故被告应从2016年8月7日起向原告支付逾期办理不动产权证书违约金。因此，从2016年8月7日起，被告同时存在逾期办理预购商品房合同登记备案和逾期办理不动产权证书两个违约行为。根据双方达成的调解协议，被告已经同意支付原告从2016年8月7日起的逾期办证违约金5196元。违约金主要功能是弥补违约行为对守约方造成的损失。在主张违约金时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合判断。原告未举证证明其实际损失的数额，亦未举证证明被告两个违约行为重复期间较一个违约行为造成的损失有所扩大。违约金可以予以调整。预购商品房合同登记备案的主要目的是为保障商品房交易秩序和安全，保护购房人的合法利益，防止一房二卖，使购房人能顺利取得房屋的不动产权证书。本案中，原告已取得不动产权证书，合同目的已完全实现，逾期办理预购商品房合同登记备案的不利影响已经消除。因此，综合考虑本案的实际情况、两种违约行为的影响、原告的实际损失以及被告支付逾期办理不动产权证书违约金等因素，逾期办理预购商品房合同登记备案和逾期办理不动产权证书重复期间的违约金不宜同时主张。故被告应支付原告从2016年6月18日起至2016年8月6日止（共计50天）的逾期办理预购商品房合同登记备案违约金1044元（20.87元∕日×50日）。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条

、第四十四

条第一款、第六十条第

一款、第一百零七条

、第一百一十四条

第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款

、第一百六十二条，《

最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第二十九条第一款，《

最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如

下：被告重庆国能投资开发有限公司于本判决生效起15日内支付原告朱龙毅、周世容逾期办理预购商品房合同登记备案违约金1044元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加

倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告重庆国能投资开发有限公司负担（此款原告已预交，限被告于本判决生效后15日内直接支付给原告）。本判决为终审判决。代理审判员　　张毅二〇一七年九月二十七日书　记　员　　张琳 微信公众号“马克数据网”