吴小青与戴倩房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四条第三项约定由原告向商业银行贷款支付金额63万元，按照交易习惯来说因先支付该笔款项，方能继续履行合同。二、原告吴小青提交的居间成交确认书，证明原被告双方签订买卖合同属于双方真实意思表示并经过再三确认；被告戴倩质证认为：三性无异议，该确认书中第三

条第一款约定税费及税费承担方式由原告承担，税费包含一切费用，不存在由被告方承担费用。签订买卖合同在先，居间成交确认书签订在后，如两个合同上约定的条款有冲突，居间确认书的相关条款应当效力高于买卖合同相关条款。三、原告吴小青提交的按揭代理合同，证明原告将房屋贷款的相关业务委托给上饶市中恒房产有限公司办理，并经被告确认；被告戴倩质证认为：真实性无异议，该份合同只能证明三方将相关按揭贷款交由上饶中恒房地产去办理，并不能证明原告办理了相关手续及支付购房款，其证明的是原告方未办理相关银行贷款存在违约在先，2、该合同第二条

第一项恰恰证明被告积极配合乙方、丙方办理房屋贷款及相关过户手续，因此可以确认导致无法履行的原因在于中介公司或原告。四、证人黄某的证人证言，证明：合同的履行情况，以及被告方违约情况；被告戴倩质证认为：本案中合同的签订系在第三方组织下签订，空白部分由第三方填写，该合同样本也系第三方出具，在合同签订时第三方未向合同双方示明，也未向填写部分示明，同时在合同中也存在矛盾之处，使双方当事人产生重大误解。五、上饶市房地产管理局官方网站显示的奥林至尊小区的房屋成交价，证明同一楼层房屋的单价涨到5,200元每平方，原告于被告签订的买卖房合同房屋单价上浮了454元每平方，因被告违约给原告造成80,400元的损失；被告质证：来源合法性、关联性有异议，该证据显示1-2702与本案标的房屋没有关联性，即使1-2702单价5,200元并不能直接推定本案争议标的房屋就是该价格，原告损失不应该看8月3日成交成交价格，应该看起诉之日成交价格。六、奥林至尊售楼部11号楼一单元价格表，证明奥林至尊房价远远高于原被告之间约定的房屋买卖价格，原告存在严重损失；被告质证：对此证据真实性、合法性、关联性不予认可。被告戴倩针对其答辩意见，提交证据如下：一、2017年3月17日手机信息一份，证明被告已经再三催促居间人督促原告将相关的税费缴清；原告吴小青质证如下：真实性不予质证，关联性有异议，被告发这条信息并不能证明其真实希望合同履行下去，信息只是被告单方发的，信息内容与现实情况本身就存在冲突。二、上饶市人民政府办公厅饶府厅发【2017】15号文件，上饶市人民政府办公厅关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知，证明三大项第十三项，规范商品房销售行为，已办理了交付销售就不得办理合同备案注销，这份买卖合同是无效的；原告质证：这个不属于证据，不具有证据法中证据种类的任何一种，不符合证据的形式要点，真实性有待核实，这个既不属于法律也不属于行政法规，只是上饶市人民政府办公厅内部文件，其内容并不能证明上饶市存量房买卖合同无效。本院审查原、被告提交的上述证据和综合举证、质证意见认为：对原告吴小青提交的上饶市存量房买卖合同、居间确认书、按揭代理合同、证人黄某的证人证言真实性、合法性、关联性予以确认，对原告吴小青提交的上饶市房地产管理局官方网站显示的奥林至尊小区的房屋成交价、奥林至尊售楼部11号楼一单元价格表关联性不予确认，对被告戴倩提交的手机信息真实性予以确认，对被告戴倩提交的上饶市人民政府办公厅饶府厅发【2017】15号文件证明对象不予确认。本院经审理认定事实如下：原告吴小青、被告戴倩以及上饶市中恒房产经纪有限公司三方于2017年1月21日签订《居间成交确认书》、《按揭代理合同》，居间方上饶市中恒房地产经纪有限公司向原、被告提供订立合同的媒介服务，原告吴小青委托居间方上饶市中恒房地产经纪有限公司协助办理涉案房产的商业贷款。在上饶市中恒房产经纪有限公司居间下，原告吴小青与被告戴倩于2017年1月21日签订了《上饶市存量房买卖合同》，合同约定，一、被告戴倩将位于上饶市信州区奥林至尊10幢2单元2703号建筑面积176.96平方米的房屋出卖给原告吴小青；二、房屋成交价格为84万元，原告吴小青于2017年1月23日需向被告戴倩支付定金2万元，该定金作为首付款的一部分，涉案房屋上设定的抵押，抵押权人为中国工商银行，抵押登记日期为2013年1月1日，被告戴倩应于《上饶市存量房买卖合同》签订后10日内向涉案房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2017年2月30日前）将原贷款一次性还清，并于2017年2月30日前办理抵押注销手续；原告吴小青向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为630,000元，原告吴小青因自身原因未获得银行批准的《上饶市存量房买卖合同》终止，原告吴小青支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。《上饶市存量房买卖合同》中，原、被告经协商一致，约定了具体付款方式为“乙方（原告吴小青）在开发商处签订《商品房买卖合同》当日向甲方支付首付款人民币贰拾壹万元整（210,000），剩余房款人民币陆拾叁万元整（630,000）乙方通过二手房按揭款的方式，在银行房款当日支付给甲方（被告戴倩）”；三、经原、被告双方协商一致，在交易中产生的全部税费（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税种）由乙方（原告吴小青）承担，并直接向主管机关缴纳；四、1、甲乙双方任何一方逾期履行本协议第四条（

成交价格、付款方式、资金划转方式）约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方（被告戴倩）违约情形包括（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定

的义务超过30日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方的。甲方（被告戴倩）出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方（居间方）收取乙方的所以费用不予退还，由甲方直接赔付乙方（原告吴小青）；3、乙方（原告吴小青）若出现下列情形之一，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的

义务超过30日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。另，合同还对不可抗力、争议解决方式进行了约定，同时甲方、乙方、丙方还特别约定：1、该房屋的签改《商品房买卖合同》手续由甲方负责，及产生的费用由甲方承担；2、该房屋前期产生的物业费由甲方承担。2017年1月23日，原告按照合同约定向被告支付2万元定金，被告戴倩向原告吴小青出具收条一份，上书：“本人戴倩身份证号今收到购买人吴小青交来的购买上饶市奥林匹克至尊10幢2单元2703号定金计人民币贰万元整（20,000）。收款人：戴倩，证明人：王清，2017年1月23日”。被告收到2万元定金后并未办理过户手续，也未归还原告2万元定金。故原告吴小青以被告违约为由诉至法院，要求判如所请。本院认为，原告吴小青与被告戴倩、居间方上饶市中恒房产经纪有限公司就涉诉房屋签订了《上饶市存量房买卖合同》，该合同在原、被告及居间方自愿情况下签订，系原、被告双方真实意思表示。被告依据上饶市人民政府办公厅饶府厅发【2017】15号文件主张本案涉案买卖合同系无效的合同，本案《上饶市存量房买卖合同》签订时间为2017年1月21日，而上饶市人民政府办公厅饶府厅发【2017】15号文件公布日期为2017年7月5日，且该文件不属于法律、行政法规，故本案涉案《上饶市存量房买卖合同》不违反法律禁止性规定，是合法有效的；原、被告签订的《上饶市存量房买卖合同》第十二条明确约

定了该房屋的签改《商品房买卖合同》手续由本案被告负责，及产生的费用由本案被告承担，而被告戴倩仍以涉诉房屋签改手续费应由原告承担而迟延履行主要债务，导致原、被告未能如期办理涉诉房屋签改手续，原告在双方约定的期限内无法实现购房目的，被告的行为已构成根本违约，现原告要求与被告解除购房合同，本院予以支持；购房合同的解除因被告戴倩违约行为导致，根据相关法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，故对原告要求被告双倍返还定金共计40,000元的诉请予以支持；综上所述，原告的诉请事实清楚，于法有据。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四

）项、第一百一十五条、第

一百一十六条之规定

，判决如下：一、解除原告吴小青与被告戴倩于2017年1月21日就位于上饶市信州区奥林至尊10幢2单元2703号房屋签订的《上饶市存量房买卖合同》；二、被告戴倩于本判决生效后十日内双倍返还原告吴小青购房定金共计40,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，

加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,200元，减半收取6,100元，由被告戴倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 员　　李　军二〇一七年九月十一日代书记员　　朱欣怡 百度搜索“马 克 数 据 网”