原告郭某与被告丹东钰豪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

十八条规定，本案属于特殊约定，不适用该条款，因此违约金不应保护。即使支付违约金，其计算标准应当找到相应参照标准，不能使用《商品房买卖合同的解释》第十

八条中的计算方法，该条文无适用空间。虽然没有对逾期办证违约金计算方式进行约定，但合同中就逾期交房违约金的计算方式进行了约定，为日万分之0.1，逾期交房的损失往往大于逾期办证损失，同1份合同中已经约定逾期交房违约金，逾期办证违约金理应参照，原告主张的违约金过高。原告要求自2010年5月2日起计算损失，已经超过诉讼时效。经审理查明：2010年5月2日，原告郭某与被告丹东钰豪房地产签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于元宝区于家路77号楼603室，建筑面积为81.32平方米的一处商品房，房屋总价款为290475元。并约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商并指定日期办理。此后，被告于2010年9月10日将验收合格的房屋交付给原告。房屋交付后，因被告和施工单位有纠纷导致施工档案未移交，原告至今无法办理房屋所有权证书。为此，原告于2017年7月17日向本院提起本次诉讼。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、进户通知单、不动产销售发票以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，涉案房屋买卖合同有效，对当事人双方具有法律拘束力。由于涉案房屋不具有办理初始产权的条件，可以办理的时间不确定，故本院无法支持原告要求办理房屋权属证书的诉请，原告可待条件具备时再行主张权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八

条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”原、被告在合同中对因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的处理方式约定为“如未按时办理，双方协商解决，由出卖人于指定日期继续办理”，属于该条规定的“当事人有特殊约定”，但有此约定，不能长期阻碍原告取得权属证书的权利，如此必将损害原告利益，这一观点在《辽宁省高级人民法院民事审判热点、难点100题》中针对问题65的参考意见中予以了体现，即：“当事人在合同中关于继续办理权属证书或协商解决的约定，属当事人意思自治范畴。但在合理的宽限期内，仍不能办理完毕或就违约责任承担问题协商不成，且符合《商品房买卖合同司法解释》第十八条

第一款（一）、（二）、（三）项之规定的，应当承担违约责任。”原告于2010年末取得进户手续至今，仍未能取得房屋权属证书，依此规定，其有权要求被告承担违约责任。《最高人民法院第八次全国民商审判工作会议》第18条规

定：合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第

二款规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二

款规定：既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。原告未就诉讼前主张办证的情况提供证据，依据上述规定，本院确定以年利率6%标准自原告起诉之日起开始保护其损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判

决如下：一、被告丹东钰豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内以购房款290475元为基数，按照年利率6%标准向原告郭某赔偿从2017年7月17日起至其履行完毕办理房屋权属证书之日止的损失；二、驳回原告郭某的其他诉讼请求。如被告丹东钰豪房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定

，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告丹东钰豪房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员　　徐赫彦二〇一七年九月二十五日书记员　　马　丽 来源：马 克 数 据 网