苗志刚与李同和房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

二条、第十

二条已经明确写明房屋为集资建房，现为合同状态，结合这两条的内容不存在歧义，而且写明之前的协议房东为卢朝军，是卢朝军将争议房屋出售给李同和，李同和又出售给本案原告，显而易见，原被告双方签订协议是双方自愿行为，不存在合同无效的情形，在如此清晰明了的约定下原告却以本案被告非房屋实际所有者为由进行诉讼，可见原告的行为有违合同法的诚实信用原则，是恶意诉讼行为。2、法院在认定合同效力时应以法律和行政法规的效力性规定为依据，不得以地方性法规及行政规章为依据，所以，集资房转让不能导致合同无效。原告所说的集资房买卖合同无效是对物权行为的限制，不能限制债权关系的发生，物权法15条规定，没有办理物权登记，不影响合同效力。3、被告不存在违约情形，原告主张不成立，双方签订协议后，在约定的缴清房款时间将至时，原告违反合同约定，采用诉讼的方式恶意向被告索要购房定金，已构成预期违约，而被告不存在任何违约情形，故被告有权要求原告承担违约责任。4、对于原告的违约行为被告保留按照协议第六条

的约定要求其双倍赔偿购房款的权利。5、职工通过集资房买卖合同将属于自己的期待利益转移给他人，不存在侵害任何人利益的情形，也不涉及公共利益，集资房转让应受合同法保护，不能以侵害国家单位社会公共利益为由确认合同无效，法律应保护善意第三人的合法权益，以维护合同的相对稳定。综合，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月13日原告作为买方与作为被告的卖方签订《力天房产合同房买卖协议书》，协议约定：一、被告自愿将坐落在市纪委家属楼北楼二单七层西门的房屋一套（建筑面积约110平方米），包括配套设施5平方米小房1间及屋内固定设施（含双气）随房一起出售，此房为中等装修出售给原告，原告对被告所要出售房屋做充分了解，并自愿购买该房产。二、该房屋为单位集资建房，现为合同状态。三、双方约定上述房地产成交价为360,000元。四、为保证双方权利义务的正常履行，原告于2017年3月16日向被告交付购房定金15,000元，剩余房款345,000元在2017年5月1日前原告交清。五、经原、被告同意2017年5月1日由被告将上述房地产正式交付给原告。被告并保证上述房地产权属清楚，若发生与被告上述房地产有关产权纠纷或债权债务，一概由被告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿。六、本协议经三方签字后生效，不得中途违约，如被告违约，被告应双倍退还房款，如原告违约，原告双倍赔偿房款，其所支付的购房定金和违约款由见证方和非违约方处理。……十一、被告需在房屋产权证下来后配合原告过户，被告需无条件积极配合，总房款为360,000元（已付15，000元，剩余房款345,000一次性付清）不受市场影响。……十二、有无补充条款：原协议房东是卢朝军出售给李同和，李同和购买后又另出售给苗志刚。屋内固定设施不懂，水、电、物业费清零，小房随房一起出售，本协议为双方自愿，共一项补充协议。十三、本协议一式三份，原、被告及见证方各执一份。原、被告均签字捺印，见证方为力天房产经纪有限公司。该协议签订当日，原告向被告交付购房定金15,000元，被告为原告出具收据一份，证明收到原告上述购房定金。后因房屋产权问题，原告诉至本院。另查明，本案诉争房屋系单位集资房，集资人为案外人卢朝军，2000年12月4日卢朝军与李同和签订协议，双方约定，经协商李同和付给卢朝军6，000元，卢朝军将市纪委家属楼单元一套（北楼二单七层西门）转由李同和出资集建。自协议生效之日起，李同和取得房屋全部所有权。该房屋现由被告实际居住，但至今未办理房屋所有权属证书。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条

规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条

规定，下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。该法第三十九条规

定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。该法第四十条规定，

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第四十一条规定，

房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人

一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告诉争房产至今未办理房屋所有权属证书，根据上述法律规定，该房产不得转让。被告将不持有房屋所有权证书的房产出售给原告的行为违反了上述法律规定，双方所签《力天房产合同房买卖协议书》依法应予解除，被告应将依据该合同取得的相应利益返还原告，原告主张合同无效，本院不予支持。原告主张适用定金罚则由被告双倍返还定金，因原告对此亦有过错，本院支持被告返还已收取原告的定金15,000元。原告主张被告赔偿中介费用2，500元，因没有证据证明被告实际取得该费用，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民

共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条

、第四十条、第

四十一条、《最

高人民法院关

于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被

告李同和于本判决生效之日起七日内返还原告苗志刚购房定金15，000元。二、驳回原告苗志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟

延履行期间的债务利息。案件受理费610元，由原告苗志刚负担310元，被告李同和负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审　判　长　　张苗源审　判　员　　吴会峰代理审判员　　徐蕾青二〇一七年九月十三日书　记　员　　张为涛 来源：马 克 数 据 网