蔡胜田、邱俊芳商品房预约合同纠纷再审民事判决书

六十条、第一

百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十

七条、第二十八

条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干对定》第二条之规

定，判决：一、邱俊芳于本判决书生效后十日内向蔡胜田返还其所交诚意金700000.00元；二、四川昭城房地产开发有限公司承担连带清偿责任；三、驳回蔡胜田的其他诉讼请求。本案受理费10800.00元由昭城公司、邱俊芳承担。昭城公司不服，向二审法院提起上诉称，请求依法撤销一审判决的第二项即“四川昭成房地产开发有限公司承担连带清偿责任”的判决，依法改判并驳回蔡胜田针对昭城公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由蔡胜田、邱俊芳承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，定案依据错误。一审庭审查实昭城公司与蔡胜田不存在任何形式的合同法律关系和经济往来；他们双方签订《商品房预约登记协议书》与经济往来过程中从未联系或告知昭城公司；蔡胜田也确认昭城公司从未与其签订任何协议或收取任何款项；邱俊芳也当庭确认其与蔡胜田系民间借贷关系，并提供相应证据；嘉和苑项目目前是在建项目，不具备法定销售条件，昭城公司在合建项目建设过程中从未以任何名义或授权任何组织和个人以该项目对外签订商品房预购合同，因此邱俊芳以个人银行卡收取预付诚意金系邱俊芳与蔡胜田的个人行为。一审判决责任认定错误。邱俊芳以诉争事由系民间借贷并非商品房预约为由进行抗辩并提供相应证据，并且邱俊芳当庭陈述涉案事实系其个人与蔡胜田之间的行为。因此蔡胜田只能针对与其有合同关系的相对方邱俊芳主张权利。蔡胜田辩称，一审法院认定事实清楚，蔡胜田在昭城公司的嘉和苑项目售楼部与售楼部销售人员邱俊芳签订了协议，并且交付了诚意金。邱俊芳是否私刻印章，是否把钱交给昭城公司与蔡胜田无关，这是昭城公司与邱俊芳的内部问题。邱俊芳当庭承认诚意金是借款，但在一审时没有任何证据证实该钱是借款，蔡胜田购买门面的意思很明确；邱俊芳签订合同时以昭城公司的名义签订的，本案就是商品房预售合同纠纷，一审法院认定事实清楚；昭城公司称邱俊芳有私刻公章和诈骗的行为，是我方到公安机关报案，但公安机关没有认可也没有立案，请求二审法院驳回昭城公司的上诉请求，维持一审判决。邱俊芳辩称，我与蔡胜田不认识，2011年我通过刘某向蔡胜田借钱，刘某知道我有这个项目，就让我签订《商品房预约登记协议书》，我付了八分的利息。我只认识刘某，因此每个月拿出12.8万元给刘某，由刘某转给其他人，借款是我个人的名义，与昭城公司无关。如果只是买房子是不可能给利息的，本案是借款关系，我对借款无异议，但是与昭城公司无关，昭城公司不应该承担连带清偿责任。售楼部的章是我自己私刻的，章上面没有编码，只是我的私章。双方在二审中均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。另补充查明，内江市东兴区嘉和苑售楼部的印章系邱俊芳私自刻制。一审法院于2015年8月11日将包括本案在内的四个民事案件，以邱俊芳涉嫌集资诈骗、私刻公章犯罪向东兴区公安分局移送侦查，东兴区公安分局于2015年11月23日以证据不足，没有犯罪事实决定不予立案。四个案件的原告仅本案的蔡胜田、及另案的赵晓刚再次向一审法院提起诉讼。二审法院认为，本案争议焦点是法律关系的性质即是商品房预约合同纠纷还是民间借贷纠纷。蔡胜田主张与邱俊芳签订的《商品房预约登记协议书》真实有效，而邱俊芳认为与蔡胜田及另案的赵晓刚等人签订的商品房预约登记协议书名为买卖，实为借款，签订协议只是借款的一种形式，并不认识三人，是通过刘某认识，因为急需用钱，他们提出为了有保障，就以买房子的形式签的。签协议时，蔡胜田未到场，故不是真实的购房。借款及签订预约登记协议都与昭城公司无关。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条

的规定，买卖法律关系中，买方应当有取得标的物所有权的意思表示。同时根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一

款的规定，双方都没有足够的依据否定对方证据的，应当结合案情，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。在双方提交的证据均存在瑕疵的情形下，应当依据证明较大的证据认定案件事实。根据本案的证据：1、商品房预约登记协议书中，盖具的内江市东兴区嘉和苑售楼部的印章是邱俊芳私自刻制的，对何时签订买卖合同没有约定，对购买的2个门面坐落位置也未确定，另双方约定的诚意金70万元，金额巨大，有违交易习惯；2、蔡胜田通过银行转账70万元到邱俊芳个人银行卡上，如果是真购房，不可能将款转到邱俊芳个人银行卡上，属邱俊芳个人对外借款；3、与另案的赵晓刚签订的协议内容及履行方式一致。证实邱俊芳采取同样方式对外借款；4、邱俊芳涉嫌集资诈骗、私刻公章犯罪已被公安机关立案侦查过，邱俊芳有非法集资行为，只是公安机关侦查认为不构成犯罪。故作为当事人一方的邱俊芳主张的与蔡胜田是民间借贷关系不是商品房买卖合同关系具有更高的可信度，一审认定“蔡胜田与邱俊芳签订的《商品房预约登记协议书》系双方真实意思表示，合法有效”是错误的，本案法律关系的性质应当确定为民间借贷法律关系。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事

人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，本案签订的商品房预约登记协议书属房屋买卖合同的一种形式，但双方的真实意思是借款，签订协议仅仅是作为一种非典型性的担保形式，邱俊芳对收到蔡胜田转款的70万元无异议，认为应当由其偿还，并且也未提出上诉，为避免当事人的诉累，故邱俊芳应当向蔡胜田返还70万元。昭城公司与本案所涉的民间借贷法律关系无任何联系，并且2011年12月26日的联合开发协议中也未授权邱俊芳对外借款，故昭城公司在本案中不应当承担任何责任。综上所述，昭城公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实基本清楚、审判程序合法，但适用法律错误，依法应予改判。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华

人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第

（二）项之规定，判决：一、维持四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初420号民事判决第一、三项，即“一、邱俊芳于本判决书生效后十日内向蔡胜田返还其所交诚意金700000.00元”、“三、驳回蔡胜田的其他诉讼请求”；二、撤销四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初420号民事判决第二项，即“二、四川昭城房地产开发有限公司承担连带清偿责任”。一审案件受理费10800元由邱俊芳承担；二审案件受理费10800元，由邱俊芳和蔡胜田各负担5400元。本院再审期间，双方均未向本院提交新的证据。再审另查明，1、一审法院于2015年8月11日将包括本案在内的四个民事案件，以邱俊芳涉嫌集资诈骗、私刻公章犯罪向内江市公安局东兴区分局移送侦查,2015年11月23日，内江市公安局东兴区分局作出内东区（经）不立字[2015]86号不予立案通知书，内容为：“内江市东兴区人民法院：你（单位）于2015年8月11日提出的邱俊芳集资诈骗、私刻公章，我局经审查认为证据不足，没有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决

定不予立案。如不服本决定，可以在收到本通知书之日起七日内向内江市公安局东兴区分局申请复议。”四个案件的原告赵晓刚、蔡胜田、冯梅均再次向一审法院提起诉讼。2、2013年11月1日，四川昭城房地产开发有限公司与内江市天坛建筑安装工程有限公司签订《建设工程施工合同（示范文本）》，双方就碑木嘉和苑一期工程施工及有关事项达成协议，邱俊芳作为四川昭城房地产开发有限公司委托代理人签字。3、一审中，蔡胜田提供的四川昭城房地产开发有限公司嘉和苑售楼部与购房人李亮、兰荣彬签订的两份《商品房购销合同》，均加盖有“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章，且出具给兰荣彬的购房款收据上也加盖有“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章，说明“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章不仅由邱俊芳用于与赵晓刚、蔡胜田等人签订《商品房预约登记协议书》，还用于四川昭城房地产开发有限公司嘉和苑售楼部与购房人签订《商品房购销合同》以及开具收取购房人购房款收据。4、邱俊芳称签订协议时蔡胜田未在场，协议书是由刘某转交蔡胜田的，并称其每月拿出12.8万元的利息给刘某，由刘某转给赵晓刚、蔡胜田等人，但在本案诉讼过程中，均未申请证人刘某出庭作证。本院再审查明的其他事实与一审、二审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点是：一、本案法律关系的性质是商品房预约合同纠纷还是民间借贷纠纷；二、昭城公司是否应当承担连带清偿责任。关于本案法律关系的性质是商品房预约合同纠纷还是民间借贷纠纷的问题。本案中，蔡胜田与内江市东兴区嘉和苑售楼部签订的《商品房预约登记协议书》，其性质属于商品房预约合同。双方签订的合同中明确约定蔡胜田选购嘉和苑建设项目的门面2个，自愿交纳诚意金70万元，协议书编号为选户顺序号，在嘉和苑工程项目开盘时，蔡胜田按协议书编号顺序选购房屋后，所交诚意金自动转为购房款。可见，合同双方当事人仅就门面个数和选房顺序作了约定，预约条款非常简略，对房屋位置、面积等问题需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且作为买受人的蔡胜田已经实际交付了70万诚意金并约定在一定条件下自动转为购房款，邱俊芳作为内江市东兴区嘉和苑售楼部的代表也接受了蔡胜田交付的款项。因此，本案所涉《商品房预约登记协议书》的性质为商品房预约合同，系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，依法应予保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出

的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本案中，蔡胜田已经完成双方当事人之间存在商品房预约合同关系的举证证明责任，邱俊芳主张其与蔡胜田之间存在民间借贷法律关系，应当提交证据予以证明，且所举证据应当在证明力上足以推翻蔡胜田所举书面证据或者使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。但邱俊芳既未提交所谓借款的借据，也未提供归还利息的相关凭据，在本案诉讼期间也未申请证人刘某出庭作证，未提供刘某将借款利息转交蔡胜田的相关证据。综合以上事实可以证明，本案双方当事人之间的法律关系性质应认定为商品房预约合同纠纷。故邱俊芳辩称其与赵晓刚之间系民间借贷关系，没有证据予以证实，本院不予支持；二审判决认定双方当事人一系列行为明显不符合房屋买卖的“交易习惯”，进而基于合理怀疑得出其间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系的认定结论，缺乏充分的事实及法律依据，本院予以纠正。关于昭城公司是否应当承担连带清偿责任的问题。2011年12月26日，昭城公司与邱俊芳签订《“嘉和苑”项目联合开发协议》，该协议经行政机关备案登记，协议约定项目预计投资600万元，昭城公司投资20%，邱俊芳投资80%。“嘉和苑”项目施工建设后，为销售该项目房屋，修建了售楼部，并刻制了“内江市东兴区嘉和苑售楼部”的印章，用于签订《商品房预约登记协议书》以及《商品房购销合同》，另外，邱俊芳收取部分购房人购房款的收款收据也加盖有“内江市东兴区嘉和苑售楼部”的印章，蔡胜田作为购房人有理由相信“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章的法律效力。对“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章是否系邱俊芳私刻，仅有邱俊芳的陈述，且多次陈述前后矛盾，本案结合邱俊芳以“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章签订的大量购房合同等相关证据，本院认为，“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章的刻制、管理和使用是昭城公司和邱俊芳对嘉和苑售楼部的内部管理行为，不宜否认印章的效力。内江市东兴区嘉和苑售楼部系昭城公司与邱俊芳为联合开发“嘉和苑”项目而设立的，虽然昭城公司与邱俊芳之间存在投资比例约定，但该约定仅限于昭城公司与邱俊芳，对蔡胜田不发生法律效力。现由于昭城公司与邱俊芳联合开发的“嘉和苑”项目至今未取得商品房预售许可证，现已无法履行合同义务，蔡胜田要求返还缴纳的70万元诚意金，符合法律规定，本院予以支持。昭城公司作为“嘉和苑”项目的投资人之一，应当承担连带清偿责任。昭城公司辩称与蔡胜田之间无合同关系也无经济往来，不应作为本案当事人，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，蔡胜田申请再审理由成立，本院予以支持。本院二审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《

中华人民共和

国城市房地产管理法》第二十七条、第二十八条、《最高

人民法院关于民

事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼

法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百

零七条之规定，判决如下：一、维持

本院（2016）川10民终627号民事判决第一项，即“一、维持四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初420号民事判决第一、三项，即‘一、邱俊芳于本判决书生效后十日内向蔡胜田返还其所交诚意金700000.00元’、‘三、驳回赵晓刚的其他诉讼请求’”；二、撤销本院（2016）川10民终627号民事判决第二项，即“二、撤销四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初420号民事判决第二项，即‘二、四川昭城房地产开发有限公司承担连带清偿责任’”；三、四川昭城房地产开发有限公司承担连带清偿责任。一审案件受理费10800元,由邱俊芳、四川昭城房地产开发有限公司承担；二审案件受理费10800元，由邱俊芳、四川昭城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　王　璐审判员　李小勇审判员　娄伟光二〇一七年八月二十四日书记员　钟　怡 更多数据：www.macrodatas.cn