王江琴、韦贵林等与贵州毕节万丰置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，答辩人在约定期限未能取得产权证书应承担违约责任的前提必须是“由于出卖人的原因”，而本案办证不能不是答辩人存在过错，一是因答辩人不能把控的客观因素导致，二是被答辩人自身存在过错，故答辩人应当免除承担违约责任。二、退一步说，即使答辩人应当承担违约责任，那么违约金的支付，也应以被答辩人是否遭受到实际损失为前提条件，从而考虑违约金是否应当支付或减少支付。《中华人民共和国合同法》第二

十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百

一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第一百一

十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条

规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四

条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。即违约金的计算公式为：损失×130%=违约金。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条之规定：

“人民法院根据合同法第一百一十四条第

二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”及第八条之规定：“为

减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”本案中，被答辩人早已对涉案门面进行正常的出租经营使用，并未遭受任何损失且还有收益。答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同和商铺委托经营协议的同时，为了最大化被答辩人的利益，答辩人已经把三年的租金以房款的形式已一次性优惠给被答辩人。可以说，在合同签订之日，被答辩人已经在获取购房利益。在合同履行过程中，答辩人为了提高被答辩人的经济利益，在交付房屋至今已然投入3000万左右的推广费用。通过答辩人的推广活动，被答辩人购买的商铺不仅没有出现断租的现象，而且商铺每年都呈现快速的升值趋势，被答辩人的购房利益在答辩人用心管理经营下在逐步增长。因此，被答辩人只有盈利没有损失，在整个庭审过程中，其亦未提供相应的证据证明其遭受到实际损失，应承担举证不能的责任。再从产权证书获得后的用途上看，取得产权证书无非将门面用于出租、买卖、抵押、继承。第一点：对于出租，涉案商铺现本就处于已出租状态，被答辩人已获取租金；第二点：对于买卖，产权证书是否取得并不影响商铺的买卖；第三点：对于将涉案商铺用作抵押贷款，答辩人出售商铺时，被答辩人可选择两种购买方式，一是全款支付，二是办理按揭，也就是说，被答辩人如需资金，可以按揭的方式向答辩人购买商铺，并不需要一次性支付后，再用商铺去银行按揭贷款，即便被答辩人一次性付款后仍需银行按揭贷款的、答辩人仍然可以为被答辩人再做二次商业贷款获取50%的资产比例用于它用。故此点说明被答辩人也不会有损失；第四点：对于继承，本案中并未体现继承发生。由此可见，被答辩人应得的违约金为：0×130%﹦0。基于上述理由，虽然双方签订的合同中约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该合同为格式合同，办证期限是由房产部门规定而非答辩人与被答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工过程及办理商铺相关手续中，难免会遇到答辩人不能掌控的情形发生，导致在合同约定的办证期限内不得以办理产权证书。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金提出主张显然对答辩人不公平。三、贵院曾审理的何元贤、彭云等诉毕节市贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来了一定损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，认

为该案应当以实际损失为基础来承担违约责任，没有支持业主按合同约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中答辩人只是逾期办证，并未给业主带来任何损失，且业主购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金。四、答辩人属我市重点招商引资企业，在答辩人来我市投资后，政府没有及时兑现返还答辩人的招商引资保证金，使答辩人资金断链，在政府安排下，又赶工期迎接全省重点项目观摩会，才因消防验收未通过从而不能按期办理产权证书。答辩人主观上并没有恶意不为被答辩人办理产权证书，因在产权证没有办理给业主之前，答辩人还须缴纳土地使用税，每年费用近150万元，故产权证不及时办理，对答辩人而言有害而无益。在被答辩人购买商铺时，答辩人的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》均已办理齐全。在被答辩人购买商铺后，答辩人就到房产部门为其进行了备案登记，从那时起，产权其实已属于被答辩人，产权是清晰明确的并可在国家不动产登记网实时实名查询。目前，通过答辩人努力整改，产权证书已经在陆续办理。现涉案业主人数众多，高达两千多户，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，法院也将无法执行,并导致后期所有项目全部瘫痪，引起群体性事件发生，政府招商成果瞬间崩塌，给我区、市带来不稳定因素。且在我市因各种原因未能在合同约定期限内办理产权证书的房开企业还有很多，如均要按约定支付违约金，会引起全市逾期办证的业主刮起一阵诉讼的狂卷风，将使区、市人民政府面临难以收场的局面。请求人民法院考虑答辩人的处境，顾全大局，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义。综上所述，答辩人不能在合同约定期限内办理产权证书是因答辩人不能把控的客观因素导致，被答辩人也有过错，且未能提供其遭受损失的证据，故答辩人不应当承担违约责任。为了维护答辩人的合法权益，使答辩人从面临破产的境遇中得以再生，能继续努力为我市社会经济再创佳绩，为我市人民做出贡献，恳请贵院明镜高悬，维护答辩人的合法权益为谢！当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的《商品房买卖合同》、《毕节市七星关区人民政府关于万丰商贸城消防验收有关问题的情况说明》、《毕节市商品房屋备案证明书》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，本院作如下分析与认定：一、原告提供的《商品房买卖合同》：被告质证意见是：对真实性无异议，但是达不到原告的证明目的，办证不能并不是被告的原因所致，而是客观原因导致，被告无过错，不应该承担违约责任。经审查，原告提供的该组证据，符合证据的三性，本院予以采信。二、被告提交的《毕节市七星关区人民政府关于万丰商贸城消防验收有关问题的情况说明》、《毕节市商品房屋备案证明书》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《建设工程竣工验收申请受理凭证》。原告质证意见为：三性无异议，但是达不到被告的证明目的，消防验收不过关是因为被告设计方面的原因造成，并不是被告不承担违约责任的免责事由。经审查，被告提供的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》证明涉案房屋于2017年1月9日经消防验收合格，予以采信。被告提供的《毕节市七星关区人民政府关于万丰商贸城有关问题的情况说明》、《毕节市商品房屋备案证明书》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程竣工验收申请受理凭证》，不能证明涉案房屋2017年1月9日前消防验收不合格的原因应归责于政府，属于不可抗力；不能证明原告对被告逾期办理房产证存在过错，原告未受到损失的事实，本院不予采信。三、被告提交何元贤、彭云等人商品房预售合同纠纷判决书。原告质证意见：该组证据与本案无关联性，达不到其证明目的。经审查，该组证据与被告是否应承担违约责任无关，与本案不具有关联性，本院不予采信。为查明案件事实，本院依职权调取毕节万丰国际商贸城建设工程竣工验收消防备案与本案相关的以下证据：1、毕节市公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2014〕第0044号《建设工程竣工验收消防备案凭证》载明：被告于2014年10月23日向毕节市公安消防支队七星关区大队申报毕节万丰国际商贸城（1-24栋消防工程）建设工程的竣工验收消防备案；2、毕节市公安消防支队七星关区大队于2014年10月29日作出的七星公消竣查字〔2014〕第0008号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》载明：毕节万丰国际商贸城1-24栋工程竣工验收消防备案项目建设工程存在以下问题：未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；3、毕节市公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2016〕第0041号《建设工程竣工验收消防备案凭证》载明：被告于2016年10月13日向毕节市公安消防支队七星关区大队申报了毕节万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程的竣工验收消防备案；4、毕节市公安消防支队七星关区大队于2016年11月2日作出的七星公消竣复字〔2016〕第0018号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》载明：万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程存在以下问题：1、未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定，未整改；2、该工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA588-2012）第5条之规定，未整改；

5、毕节市公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2016〕第0043号《建设工程竣工验收消防备案凭证》载明：被告于2016年11月10日向毕节市公安消防支队七星关区大队申报了毕节万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程的竣工验收消防备案；6、毕节市公安消防支队七星关区大队于2016年12月5日作出的七星公消竣复字〔2016〕第0020号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》载明：毕节万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程存在以下问题：1、未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定，未整改；7、毕节市公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2016〕第0047号《建设工程竣工验收消防备案凭证》载明：被告于2016年12月12日向毕节市公安消防支队七星关区大队申报了毕节万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程的竣工验收消防备案；8、毕节市公安消防支队七星关区大队于2017年1月9日作出的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，载明：毕节万丰国际商贸城1-24栋工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程意见如下：1、未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定。已整改，复查合格。原被告双方对上述证据均无异议，但被告认为不是其自身原因导致办证不能。经审查，本院依职权调取的证据程序及来源合法，客观真实，与本案具有关联性，能证明涉案房屋2017年1月9日前消防未验收合格的原因系被告未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA588-2012）第5条之规定，未整改。本

院予以采信。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月28日，原告王江琴、韦贵林与被告万丰置业签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区××脚村的毕节万丰国际商贸城第17幢117号房（房号为17-117），该商品房用途为商业营业用房，建筑面积39.88平方米，套内建筑面积34.44平方米，房屋总价款为338,980.00元,被告承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告一次性向被告支付购房款338,980.00元。同时，被告代收办理权属登记的相关费用合计1,133.00元。被告未按合同约定于2013年12月1日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将所有权登记至原告的名下。另查明，被告首次向毕节市公安消防支队七星关区大队申报消防验收的时间为2014年10月23日，毕节市公安消防支队七星关区大队认为涉案房屋存在未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致等问题，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA588-2012）第5条之规定等问题，并要求

被告进行整改。经整改，涉案房屋于2017年1月9日经消防验收合格。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按照合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定为原告办理房屋权属登记，但被告未按约定为原告办理房屋权属登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。虽然被告万丰置业以逾期办证系政府行为导致，逾期办证原因属不可抗力情形等理由主张其不构成违约，不应承担违约责任，但本院依职权调取的《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》足以证明，被告2017年1月9日前消防验收不合格系由于被告未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA588-2012）第5条之规定等问题，未整改。

故涉案房屋工程消防验收不合格并非不能预见、不能避免并不能克服的客观原因构成的不可抗力情形所致。即便被告主张涉案房屋消防验收不合格系政府要求被告快速推进工程建设所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第

三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，且政府要求被告快速推进涉案房屋工程建设与涉案房屋工程消防验收不合格无必然关联性，也不能作为被告不按原消防设计进行施工的合理理由。另外，被告所举证据亦不能证明部分业主破坏房屋结构进行装修进而造成消防验收不合格，被告对此承担举证不力的不利后果。因此，涉案房屋未能如期办证是被告的原因所致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受

人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告因自身原因未能如期办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2013年

12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低

于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超

过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成

的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，违约金的计算以原告已付购房款338,980.00元为基数，按日万分之二的标准，从2013年12月2日起计算至实际履行完毕之日止。被告关于涉案业主众多，若判决按约定支付违约金，被告将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素的主张，不属于法律规定被告应免于承担责任的理由，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一

百一十四条

，《最高人民法院关

于适用〈中华人民

共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖

合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节万丰置业有

限公司于本判决发生法律效力之日起60日内为原告王江琴、韦贵林办理位于毕节市七星关区××脚村毕节万丰国际商贸城第17幢1层117号（房号为17-117）商铺的权属证书并交付原告王江琴、韦贵林；二、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内支付原告王江琴、韦贵林逾期办证违约金，违约金以338,980.00元为基数，按日万分之二的标准从2013年12月2日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止；三、驳回原告王江琴、韦贵林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1,013.00元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员　　吴运成二〇一七年八月十六日书记员　　邓　頔 关注微信公众号“马克数据网”