中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行与广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司、高健金融借款合同纠纷一审民事判决书

3条约定，皇朝公司可在网签之日起八个月内回购商品房，若皇朝公司不能在八个月内归还彭剑伟的借款，则该商铺、车库属第三人玛瑞公司，足以证明了被告与第三人玛瑞公司签订的商品房买卖合同不是以买卖商品房作为真实意思表示。 原告工商银行河西支行质证称，对于被告皇朝公司提供的《商品房买卖合同补充协议》的真实性没有异议，但对其关联性、合法性有异议，商品房买卖合同是为高健、陈朝新与彭健伟的借款作担保，这种做法损害原告的合法权益，应为无效的，与本案审理原告与被告的借款关系没有关联性，可以说商品房买卖并非真实目的，故该份合同的效力是无效的。 被告高健、陈朝新质证称，对被告皇朝公司提供的证据的真实性、合法性、关联性没有异议，第三人玛瑞公司没有对商品房支付相应价款，也没有支付借款。 第三人玛瑞公司质证称，对《商品房买卖合同补充协议》的真实性没有异议，但是该协议是在商品房买卖发生后，才存在回购，商品房买卖合同是已经实际发生，补充协议也说明买方付款之后，由出卖方出具给我方收款收据，并且过了八个月出卖方没有了回购条件，车库、商铺已经交付我方使用，我方也与物业公司签订了物业管理合同，第三人与被告签订的买卖合同已经真实履行了。 第三人玛瑞公司为其陈述意见依法提交了如下证据： 证据一《梧州市抵押房屋销售备案申请书》，拟证明1、广西梧州市皇朝建设投资有限公司抵押给工商银行河西支行的房屋—梧州市第1、2、3、4幢地下室负一层1-3商铺、6-17号商铺、19-25号商铺、36-39号商铺、1号车库，销售给梧州市玛瑞贸易有限公司前，经过原抵押权人工商银行河西支行书面同意，并在房产交易中心进行备案；拟证明2、工商银行河西支行对上述商铺、车库的抵押权消灭； 证据二《梧州市商品房买卖合同》，拟证明：1、广西梧州市皇朝建设投资有限公司已将梧州市第1、2、3、4幢地下室负一层1-3商铺、6-17号商铺、19-25号商铺、36-39号商铺、1号车库销售给梧州市玛瑞贸易有限公司；2、广西梧州市皇朝建设投资有限公司已将商铺、车库销售给梧州市玛瑞贸易有限公司，经过原抵押权人工商银行河西支行同意，如工商银行河西支行与广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司的贷款未还清，工商银行河西支行不得对上述商铺、车库主张抵押权。 证据三收据5张，拟证明广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司已收取梧州市玛瑞贸易有限公司购买27间商铺、车库的购房款3770万元； 证据四交楼通知，拟证明2016年8月17日皇朝建设投资有限责任公司通知玛瑞贸易有限公司办理27间商铺及车库交接手续； 证据五告知书、商铺验收情况与处理意见，拟证明玛瑞贸易有限公司已接收27间商铺及车库，并安装了商铺的卷闸门； 证据六协议书及收据，拟证明玛瑞贸易有限公司向物业公司支付装修监督款、装修垃圾清运费、一个季度物业管理费3万元； 证据七前期物业管理服务协议、证据八业主临时管理规约，拟证明玛瑞贸易有限公司已经实际占有购买的商铺和车库。 原告工商银行河西支行质证称，对《梧州市商品房买卖合同》的真实性没有异议，对于其合法性、关联性有异议，这些证据不能证明第三人说的事实，因为第六

条约定，商品房已经抵押给原告，也明确约定我方只是同意将房产转为可售状态，第三人与被告都知道若被告还了我方的借款，我方才同意办理抵押注销登记，被告认为购房款都没有支付，故合同没有履行，即使购房款已经支付给被告，但款项也没有偿还给我方，我方认为该份合同对我方没有效力，对于《梧州市抵押房屋销售备案申请书》的合法性、真实性、关联性没有异议，该两份证据都不能证明第三人玛瑞公司经过合法手续取得房屋、我方丧失抵押权。对于证据三收据即使有原件，也是他们用以前所谓的债权来抵房款，按照他说是陈朝新、高健向彭健伟的借贷关系，但现系皇朝公司与被告商品房的买卖合同，皇朝公司也没有认可，第三人与被告的民间借贷关系是否存在不清楚，即使他们同意以房抵债，我们也约定了被告需将欠款偿还给我方后，我方才注销抵押登记，现该网签的商铺、车库也没有注销抵押登记，他们之间商品房买卖合同履行情况对我方的抵押权没有影响。 被告皇朝公司质证称，对《梧州市商品房买卖合同》的形式没有异议，但我方没有买卖商品房的真实意思表示，该份商品房买卖合同也没有履行，也未将房屋转移占有。对《梧州市抵押房屋销售备案申请书》的合法性、真实性、关联性没有异议，但不能证明工商银行抵押权已经消灭的事实，若担保权消灭必须进行撤销登记，从备案申请表来看，工行只是同意商品房转为可售状态。对于证据三、证据四、证据五、证据六、证据七的质证同意工商银行河西支行的质证意见，买卖合同名为买卖实为担保，作为第三人从来没有真实交付房款或借款，第三人应提供支付购房款的证据证实，对交楼通知等的物业管理是真实的，但交接手续只办理了一半，只办理了部分书面手续，并没有将房屋实际转移给第三人占有，皇朝公司发现其没有支付房款或借款，所以通知了玛瑞公司停止交付商铺、车库，该份通知我们庭后补交。按照最高院指导案例意见及物权法第一百

八十六条的规定，即使我方真实交付给第三人使用，这种行为也是无效的。 被告高健、陈朝新质证称，《梧州市商品房买卖合同》不具有客观性以及合法性，双方没有买卖的真实意思表示，对《梧州市抵押房屋销售备案申请书》，网签并不是备案，没有发生物权转移，我们认为这些证据不能证明第三人想证明的内容。对于证据三、证据四、证据五、证据六、证据七的质证同意皇朝建设投资有限责任公司的质证意见，第三人与被告是否存在民间借贷关系是另案的关系，如果债权抵房款的话在2014年则不需要支付购房款，且八个月回购期之前还存在付款行为是不可能的，故说明第三人的说法是错误的，皇朝公司并没有实际交付，第三人提交的证据与本案无关。 本院经过开庭及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 原告工商银行河西支行与被告皇朝公司于2012年11月18日签订【编号：2012年（河西）字0082号】《房地产借款合同》、于2013年1月23日签订【编号：2013年（河西）字0007号】《房地产借款合同》、于2013年3月21日签订【编号：2013年（河西）字0040号】《房地产借款合同》，分别约定皇朝公司向工商银行河西支行借款7500万元、3700万元、2800万元，借款用途均为皇朝福邸项目开发建设，合同项下的借款利率均为约定的借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率上浮20%，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%。【编号：2012年（河西）字0082号】《房地产借款合同》约定借款期限自2012年11月20日至2015年11月19日，【编号：2013年（河西）字0007号】《房地产借款合同》约定借款期限自2013年1月23日至2015年11月29日止，【编号：2013年（河西）字0040号】《房地产借款合同》约定借款期限自2013年3月21日至2015年11月29日止。皇朝公司分6笔累计提款14000万元，其中：2012年12月3日分别提款7100万元和400万元；2013年2月1日分别提款3500万元和200万元；2013年3月29日提款1000万元；2013年4月3日提款1800万元。原告和皇朝公司签订2012年河西（抵）0062号《抵押合同》，约定该合同项下的抵押物与2012年河西（抵）字0063号《抵押合同》的抵押物共同对主合同【编号：2012年（河西）字0082号】《房地产借款合同》项下主债权提供抵押担保，抵押担保期限从2012年11月18日至2016年6月30日，该合同附件抵押物清单列明：“皇朝福邸”项目1-4#楼负一层和负二层、第1幢架空层、第2-1幢架空层、第2-2幢架空层、第2-3幢架空层和第4幢非住宅部分，建筑面积17045.52平方米及整个项目土地使用权。2012年河西（抵）0063号《抵押合同》、2012年河西（保）字0082号《最高额保证合同》均约定：“保证人高健、陈朝新（以下简称乙方）……第1.1条乙方所担保的主债权为自2012年11月20日至2015年11月19日期间，在人民币14000万元的最高余额内……第二条乙

方承担保证责任的方式为连带责任保证……”,皇朝公司在乙方处盖章。原告（甲方）和皇朝公司（乙方）签订2013年河西（抵）0005号《抵押合同》，约定：“第1.1条乙方所担保的主债权为甲方依据其与原告与广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司（下称债务人）于2013年1月23日签订的主合同（名称：房地产借款合同；编号：2013年（河西）字0007号）而享有的对债务人的债权……附件抵押物清单“皇朝福邸”项目1#楼1层办公用房和2-10层住宅、2#1-17层住宅、3#1-6层住宅、4#1-6层住宅。”原告（甲方）与皇朝公司（乙方）签订2013年河西（抵）字0027号《最高额抵押合同》，约定：“为了确保甲方债权的实现，乙方自愿向甲方提供抵押担保（反担保）……附件抵押物清单“皇朝福邸”项目1号楼十一至二十层、2#-1号楼十八至二十层、2#-2号楼十八至二十一层、2#-3号楼十八至二十二层、3号楼七至十八层、4号楼七至十八层住宅在建工程22308.66平方米作为抵押担保。”原告（甲方）与皇朝公司（乙方）签订2013年河西（抵）字0037号《最高额抵押合同》，约定：“为了确保甲方债权的实现，乙方自愿向甲方提供抵押担保（反担保）……附件抵押物清单“皇朝福邸”项目1号楼二十一至二十四层、3号楼十九至二十五层、4号楼十九至二十五层住宅在建工程8961.09平方米作为抵押担保”。原告对上述抵押合同项下的抵押物取得了《在建工程抵押登记权证》。皇朝公司、高健、陈朝新于2015年10月23日签订【编号：2015年河西（房更）字001号】《房地产借款合同要素变更协议》，约定：“……2.抵押人和保证人同意就借款人借款期限与利率调整继续按照其与贷款人签订的下列担保合同的约定提供担保：2012年河西（抵）字0062号《抵押合同》；2012年河西（抵）字0063号《抵押合同》；2013年河西（抵）字0005号《抵押合同》；2013年河西（抵）字0027号《最高额抵押合同》；2013年河西（抵）字0037号《最高额抵押合同》；2012年河西（保）字0082号《最高额保证合同》。……第二条【编

号：2012年（河西）字0082号】《房地产借款合同》、【编号：2013年（河西）字0007号】《房地产借款合同》、【编号：2013年（河西）字0040号】《房地产借款合同》变更后的合同期限至2016年11月29日。……”，皇朝公司在抵押人处盖章，高健、陈朝新在保证人处签字。原告与皇朝公司于2015年10月23日签订【编号：2015年河西（抵补）字001号】《抵押合同补充协议》、【编号：2015年河西（抵补）字002号】《抵押合同补充协议》、【编号：2015年河西（抵补）字003号】《抵押合同补充协议》、【编号：2015年河西（抵补）字004号】《抵押合同补充协议》，均约定皇朝公司同意将“皇朝福邸”项目的土地使用权及该项目的全部在建工程抵押给原告。原告（甲方）和高健（乙方）、陈朝新（乙方）于2015年10月23日签订【编号：2015年河西（保补）字001号】《保证合同补充协议》，约定：“乙方同意甲方与债务人广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司将下列房地产借款合同融资期限变更为2016年11月29日，并继续提供连带责任保证担保……”。另由于被告皇朝公司、陈朝新、高健对原告提供的被告还款凭证无异议，故本院对此予以确认。上述贷款经原告多次追讨，至今被告仍未清偿欠款。 另查明，第三人玛瑞公司（甲方）与被告皇朝公司（乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“甲方向乙方购买乙方开发位于梧州市皇朝福邸项目1#、2#、3#、4#楼负一层1#车库建筑面积为4238.53㎡，1#、2#楼负一层商铺26间建筑面积1152.64㎡……共计总金额3770.164万元……二、……双方商定甲方可选择通过将应付给乙方的购房款与乙方实际控制人陈朝新、高健尚欠甲方实际控制人彭剑伟的借款相互等值对抵形式支付给乙方购房款，甲方以该方式付款后，乙方实际控制人陈朝新、高健无需偿还甲方实际控制人彭剑伟购房款等值借款……”。 本院认为，合法的借贷关系应受法律保护，原告工商银行河西支行与被告皇朝公司、高健、陈朝新签订的【编号：2012年（河西）字0082号】《房地产借款合同》、【编号：2013年（河西）字0007号】《房地产借款合同》、【编号：2013年（河西）字0040号】《房地产借款合同》、【编号：2015年河西（房更）字001号】《房地产借款合同要素变更协议》、2012年河西（抵）0062号《抵押合同》、2012年河西（抵）0063号《抵押合同》、2013年河西（抵）0005号《抵押合同》、2013年河西（抵）字0027号《最高额抵押合同》、2013年河西（抵）字0037号《最高额抵押合同》、2012年河西（保）字0082号《最高额保证合同》、【编号：2015年河西（抵补）字001号】《抵押合同补充协议》、【编号：2015年河西（抵补）字002号】《抵押合同补充协议》、【编号：2015年河西（抵补）字003号】《抵押合同补充协议》、【编号：2015年河西（抵补）字004号】《抵押合同补充协议》、【编号：2015年河西（保补）字001号】均是各方当事人的真实意思表示，亦没有违反法律法规，各方当事人应按照签订的合同履行各自的义务。原告将皇朝公司申请的140000000元贷款分次转入皇朝公司指定的账户，已履行了合同义务，被告皇朝公司收到借款后没有按照约定偿还借款本息，故原告要求被告皇朝公司偿还贷款本金并支付利息，合理合法，应予支持。原告提出被告尚欠其贷款本金89160000元以及（暂计至2017年2月28日）利息1901794.12元，以后的利息依照【编号：2012年（河西）字0082号】《房地产借款合同》、【编号：2013年（河西）字0007号】《房地产借款合同》、【编号：2013年（河西）字0040号】《房地产借款合同》、【编号：2015年河西（房更）字001号】《房地产借款合同要素变更协议》约定的中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮20%计算，罚息按照在原借款利率基础上加收50%计算，由于被告对原告上述的主张没有异议，且没有违反法律法规，故本院予以确认。依据原告和被告高健、陈朝新签订的【编号：2015年河西（保补）字001号】《保证合同补充协议》，高健、陈朝新作为连带责任保证人，应对皇朝公司尚欠的上述贷款本金以及利息承担连带清偿责任。根据原告和皇朝公司签订的【编号：2015年河西（房更）字001号】《房地产借款合同要素变更协议》，抵押人皇朝公司同意《房地产借款合同》的借款期限延至2016年11月29日，并愿意继续提供抵押担保，且原告和皇朝公司对《抵押合同》、《最高额抵押合同》项下的抵押物“皇朝福邸”项目1-4#楼负一层和负二层、第1幢架空层、第2-1幢架空层、第2-2幢架空层、第2-3幢架空层和第4幢非住宅部分、建筑面积17045.52平方米及整个项目土地使用权、1#楼1层办公用房和2-10层住宅、2#1-17层住宅、3#1-6层住宅、4#1-6层住宅、1号楼十一至二十层、2#-1号楼十八至二十层、2#-2号楼十八至二十一层、2#-3号楼十八至二十二层、3号楼七至十八层、4号楼七至十八层住宅在建工程22308.66平方米、1号楼二十一至二十四层、3号楼十九至二十五层、4号楼十九至二十五层住宅在建工程8961.09平方米，办理了在建工程抵押登记，但由于皇朝公司的还款，原告对部分抵押物进行了注销抵押登记，故原告仅对尚有抵押登记的抵押物梧房建长洲区字第12000351号项下、梧房建长洲区字第13000381号项下、梧房建长洲区字第13000388号项下、梧房建长洲区字第13000412号项下（具体详见附件查封清单）享有优先受偿权。第三人玛瑞公司认为原告书面同意被告皇朝公司将梧州市第1、2、3、4幢地下室负一层1-3商铺、6-17号商铺、19-25号商铺、36-39号商铺、1号车库销售给玛瑞公司，并在房产交易中心进行了备案，原告不应对上述的商铺、车库享有优先受偿权。本院认为，第三人玛瑞公司并没有对上述的商铺、车库取得所有权，从第三人提交的证据《梧州市抵押房屋销售备案申请书》可以看出，原告只是同意将抵押房地产转为可售状态，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一

条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”，本案第三人玛瑞公司与皇朝公司约定的是抵债，与原告同意将抵押房产转为可售状态的目的相违背，第三人没有支付对价，抵押人皇朝公司亦没有将转让所得的价款向抵押权人工商银行河西支行清偿债务或者提存，故本院对第三人的意见不予采纳，原告依法对抵押物享有优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第二

十一条、第二

十三条、《最高

人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条、《中华人民

共和国物权法》第一百九十一条、《中华

人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如

下： 一、被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司归还借款本金89160000元及利息1901794.12元（暂计至2017年2月28日，从2017年3月1日起以89160000元为本金基数，利息按中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮20%计算至还清之日止，罚息按中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%计算）给原告中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行； 二、原告中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行对被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司用于本案抵押的坐落于梧州市的“皇朝福邸”建筑物（具体详见查封清单梧房建长洲区字第12000351号、查封清单梧房建长洲区字第13000381号、查封清单梧房建长洲区字第13000388号、查封清单梧房建长洲区字第13000412号）享有优先受偿权。 三、被告高健、陈朝新对广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任； 案件受理费497109元，由被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司、陈朝新、高健负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。当事人上诉的，应当在上诉期届满后七日内交纳上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：农行南宁市万象支行，帐号：20×××77），逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长　　周松贤 审判员　　刘创祥 审判员　　林　远 二〇一七年八月十四日 书记员　　熊　利 书记员　　黄卉妍 附件：查封清单（梧房建长洲区字第12000351号）共4页、查封清单（梧房建长洲区字第13000381号）共6页、查封清单（梧房建长洲区字第13000388号）共5页、查封清单（梧房建长洲区字第13000412号）共3页，以上共计18页。 来自马克数据网