李相全与云南志城房地产开发有限公司蒲治全商品房销售合同纠纷一审民事判决书

六条规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二

百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百

二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，本院于2015年9月8日作出终结执行裁定，而异议人李相全、佘阳坪于2015年9月21日才向本院提出执行异议，属于上述法律规定的执行程序终结已后才提出异议的情形，故对其异议应予驳回”。该院于2016年12月28日作出“（2015）昆执异字第253号”执行裁定，驳回案外人李相全、佘阳坪的异议申请。张帮成涉嫌伪造企业印章罪一案，本院于2013年12月12日作出“（2013）巫法刑初字第00133号”刑事判决书，认定2007年下半年的一天，志城公司巫溪项目部经理蒋云徽与张帮成协商伪造成一枚“云南志城房地产开发有限公司巫溪项目部”印章，以便用于帮助他人制作购房合同使用。张帮成随即伪造了一枚印章，并先后在谭于富、刘柱、李相全、佘阳坪等多人的《重庆市商品房买卖合同》及相关证明上加盖该枚印章，导致志城公司与他人产生民事纠纷，遂判决张帮成犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑一年，缓刑一年。同时查明，蒲治全系志城公司的股东，自2010年5月18日志城公司召开股东会并作出决议，经股权转让，蒲治全出资额为1074.9万元，持股比例为97.72%。在陈大美与志城公司订立并开始履行合同期间，蒲治全担任志城公司的董事长，为志城公司的法定代表人。云南省工商行政管理局内资企业登记显示：2010年11月25日，由王润珍任志城公司总经理，为志城公司法定代表人；2011年8月9日，蒲治全将其在志城公司的股权全部变更登记在王润珍名下。本案在诉讼过程中，由李相全、佘阳坪申请，本院于2016年12月29日裁定对本案讼争房屋予以查封。庭审中，原、被告围绕着陈大美与被告志城公司签订《商铺认购协议书》及原告举示《重庆市商品房买卖合同》的效力、被告志城公司与被告蒲治全签订《商铺认购协议书》和《重庆市商品房买卖合同》的效力、被告蒲治全依据“昆仲裁（2015）27号”裁决书所取得房地产权证的后果等焦点问题展开了论理，现综合各方论点及理由，结合本案实际，本院评判如下：一、关于陈大美与被告志城公司签订《商铺认购协议书》及原告举示《重庆市商品房买卖合同》的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规

定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规

定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定

：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，陈大美与志城公司于2006年12月30日签订的《商铺认购协议书》，对陈大美所购房屋的坐落位置、价款、付款方式、房屋的交付日期及违约责任等均作出了约定。该《商铺认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的

商品房买卖合同的主要内容，并且陈大美已按约定支付了80万元的购房款。因此，该《商铺认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。该《商铺认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，应为有效协议。志城公司虽然在2010年5月19日向陈大美邮寄了《解除协议通知》和《解除商铺认购协议通知及停止擅自装修的通知》，但在志城公司于2010年7月2日提起的诉讼中，本院“（2010）巫法民初字00777号”民事判决，驳回志城公司提出的要求解除其与陈大美签订的商铺认购协议等诉讼请求，“（2012）渝二中法民终字第01411号”民事判决予以维持，判决现已发生法律效力。因此，《解除协议通知》和《解除商铺认购协议通知及停止擅自装修的通知》不具有解除志城公司与陈大美所签订《商铺认购协议书》的效力。原告举示的《重庆市商品房买卖合同》应属有效合同，理由如下：1、李相权与陈大美离婚时，在离婚协议中约定世纪商城B区二层20-51轴商铺归李相全所有，后因李相全无力支付全部房款，遂将争议房屋中的一部分转让给佘阳坪，李相权与佘阳坪对讼争房屋权利的取得，并非基于其与志城公司另行订立的商品房买卖合同，而是基于陈大美与志城公司签订的《商铺认购协议书》。按照合同法第八十八条的规定

，当事一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。张帮成于2009年6月22日在陈大美出具的承诺书、房屋分户户型图上进行了批注“图中红线所示为陈大美所购二号门市建筑面积1100平方米，以上多出部份，购房人按实际计算，2009年6月28日前办理正式购房手续”、“于2009年6月28日前办理正式购房手续”，并加盖了志城公司巫溪项目部印章。同时，张帮成在两份《重庆市商品房买卖合同》封面右上角分别批注“李相全B二”、“佘阳坪B二”字样，也加盖了志城公司巫溪项目部印章。张帮成的该行为是对陈大美将《商铺认购协议书》中的权利和义务一并转让给李相全、佘阳坪的同意。张帮成系志城公司巫溪项目部的房屋销售人员，该行为属职务行为。2、尽管《重庆市商品房买卖合同》所盖志城公司巫溪项目部的印章系张帮成私刻，其行为已构成伪造公司印章罪，但李相全、佘阳坪并未参与其中，且不知情。志城公司系从事房地产开发建设的公司法人，所设立巫溪项目部是代表志城公司进行“重庆市巫溪县马镇坝世纪商城B区”建设工程开发建设与房屋销售的职能机构，志城公司聘用的房屋销售人员张帮成代表志城公司对外销售房屋的行为是履行职务行为，作为自然人的李相全、佘阳坪没有理由怀疑张帮成在《重庆市商品房买卖合同》上所盖印章系其与志城公司巫溪项目部经理蒋云徽合谋私刻。《重庆市商品房买卖合同》所盖虚假印章的后果不能归究于善意相对人李相全与佘阳坪。3、在《重庆市商品房买卖合同》中明确写明了原告所购房屋的位置、面积、单价及房屋成交总价等内容，具有商品房买卖合同的基本条款（内容），属于商品房买卖合同。尽管合同上未填写合同签订的时间、志城公司信息，以及无志城公司法定代表人或其委托代理人签字，但不影响合同是否成立与效力的认定。4、《重庆市商品房买卖合同》不具有合同法第五十二条规定的合

同无效情形。二、关于被告志城公司与被告蒲治全签订《商铺认购协议书》和《重庆市商品房买卖合同》的效力。志城公司与蒲治全分别于2008年2月1日、2010年5月20日签订的《商铺认购协议书》、《重庆市商品房买卖合同》是志城公司与蒲治全恶意串通所签订的合同。理由如下：1、蒲治全在2010年11月25日前系志城公司的法定代表人，在2011年8月9日前仍为志城公司第一大股东，占公司97.72%的股份。志城公司、蒲治全明知与陈大美签订《商铺认购协议书》的时间是2006年12月30日，且未解除，蒲治全仍于2008年2月1日与其担任法定代表人的志城公司签订《商铺认购协议书》，将已由陈大美认购的巫溪县马镇世纪商城B区二层20-51轴之间的商铺卖给蒲治全，形成“一房二卖”的事实。志城公司于2010年5月13日向陈大美邮寄《解除协议通知》，其在未确认《解除协议通知》是否到达对方的情况下，却于次日与其法定代表人蒲治全签订了《重庆市商品房买卖合同》，且志城公司与蒲治全均知道讼争房屋在2009年被李相全、佘阳坪占有使用的事实。志城公司与蒲治全恶意串通的故意明显。2、志城公司于2006年12月30日将讼争房屋出售给陈大美时，单价为每平方米1500元，而在2010年5月20日将讼争房屋卖予其法定代表人蒲治全时却是每平方米750元，而2010年的房屋价格基本上达到了历年来的最高价位，志城公司将讼争房屋以明显不合理的低价出售给其法定代表人，双方恶意串通的故意明显。3、在重庆市仲裁委员会分别作出“（2013）渝仲字第233号”和“（2013）渝仲字第234号”裁决书之后、在重庆市第一中级人民法院分别作出“（2014）渝一中法民特字第01531号”和“（2014）渝一中法民特字第01532号”民事裁定书之前、在重庆市第二中级人民法院作出“（2013）渝二中法民再初字第00001号”民事判决书前，蒲治全于2014年11月27日向昆明仲裁委员会申请仲裁，其以昆明仲裁委员会作出“昆仲裁（2015）27号”裁决书向昆明市中级人民法院申请执行，讼争房屋现登记在蒲治全名下。蒲治全在同一纠纷仍在诉讼过程中，绕过陈大美、李相权和佘阳坪就同一纠纷又进行仲裁，意图造成房屋为其所有的既成事实。因此，双方恶意串通的故意明显。4、认购协议是签订商品房买卖合同的基础和前提，在签订商品房买卖合同后，认购协议所载明的权利、义务转移到商品房买卖合同中。在“（2013）渝二中法民初字第00049号”民事诉讼过程中，作为原告的蒲治全以2010年5月20日的《重庆市商品房买卖合同》为依据起诉志城公司，乃至“（2013）渝二中法民再初字第00001号”和“（2015）渝高法民终字第00139号”民事诉讼过程中，蒲治全均以2010年5月20日的《重庆市商品房买卖合同》为依据，而向昆明仲裁委员会申请仲裁时却以2008年2月1日的《商铺认购协议书》为依据，且在仲裁庭审理过程中，志城公司与蒲治全均未提及2010年5月20日的《重庆市商品房买卖合同》，也未向仲裁庭言明其在重庆所涉诉讼和仲裁，欺骗昆明仲裁委员会，双方恶意串通的故意极其明显。综上，志城公司与蒲治全恶意串通，损害陈大美、李相全和佘阳坪的利益，按照合同法第五十二条的规定，志

城公司与蒲治全分别于2008年2月1日、2010年5月20日签订的《商铺认购协议书》和《重庆市商品房买卖合同》无效。（三）、对被告蒲治全依据“昆仲裁（2015）27号”裁决书所取得房地产权证的评判现登记在蒲治全名下的讼争房屋的房地产权（房地产权证“319房地证2015字第×号”）系经昆明仲裁委员会裁决后，由云南省昆明市中级人民法院依法执行所获。根据仲裁法第五十八条“当事人提出

证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：……”，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“当事人、利害关系

人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议

的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的

，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”的规定，原告李相全应当依法向云南省昆明市中级人民法院申请。在本案中，本院不宜作出评判。综上所述，被告志城公司、蒲治全恶意串通后，损害了原告的利益，所签订的《商铺认购协议书》和《重庆市商品房买卖合同》无效。原告依据其与被告志城公司签订的《重庆市商品房买卖合同》向被告志城公司主张权利，本院予以支持。对商品房买卖合同中的房屋价款，因被告志城公司未在本案中主张，本院在本案中不予审查。被告志城公司可与原告另行协商或另行主张。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十条，《中华人

民共和国合

同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十

五条的规定，

判决如下：一、原

告李相全与被告云南志城房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、被告云南志城房地产开发有限公司协助原告李相全将位于马镇坝世纪商城B区二层39-51轴商品房产权登记在原告李相全名下；三、驳回原告李相全的其他诉讼请求。案件受理费12327.00元、诉讼保全费5000.00元，共计17327.00元，由被告云南志城房地产开发有限公司负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审　判　长　　谭冬平审　判　员　　卢　平人民陪审员　　王永周二〇一七年九月二十二日书　记　员　　杨木一 关注公众号“马克数据网”